Projekt Pardieni

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Situation

Die Parzelle Pardieni liegt am nördlichen Dorfrand der Domleschger Fraktion Almens. Sie befindet sich im Besitz der Gemeinde und umfasst 2ʼ851 Quadratmeter. Der Name Pardieni bezieht sich vermutlich auf den einstigen Besitzer und meint: die Wiese von Tieni. Das Areal liegt an einem leicht geneigten Hang mit süd-westlicher Ausrichtung. Die Gemeinde beabsichtigte, die Parzelle aufzuteilen und die Einzelparzellen zu verkaufen. Almenser Einwohner machten sich stark für ein gemeinnütziges Projekt. Die Gemeinde bietet Hand dazu und ist bereit, die Parzelle im Baurecht abzugeben. Für das Vorprojekt konnte mit Gion A. Caminada ein Architekt gewonnen werden, der über viel Erfahrung in Dorfentwicklungen und nachhaltiger Architektur verfügt.

 

Pardieni_Almens_Arealplan

Vorgehen

Geplant ist eine Siedlung mit hoher funktionaler, baubiologischer, energetischer und ästhetischer Qualität, in welcher Nachbarschaft gelebt wird. Denkbar sind 18 bis 20 Wohneinheiten. Die erträgliche Dichte und die Anbindung an das weitgehend intakte Dorfbild von Almens zu ermitteln, ist eine der Herausforderungen. Weitere Herausforderungen betreffen das Verhältnis von individuell vs. gemeinschaftlich genutzten Räumen, die soziale Durchmischung oder die Mobilität der künftigen BewohnerInnen. Diese und weitere Fragen werden gemeinsam mit den Mitgliedern der Genossenschaft in einem partizipativen Prozess diskutiert. Die Ergebnisse fliessen in den Planungsprozess ein.

 

Finanzierung

Baukostenschätzung

Bei den Baukosten hängt sehr viel von der Projektierung und der Wahl der zu verwendenden Materialien ab. Bis diese vorliegen, orientiert sich die Kostenschätzung an einer relativ grossen Bandbreite. Weder Billigbauweise noch Luxus sind das Ziel. Eine professionelle Begleitung und Kostenkontrolle soll sicherstellen, dass sich die Kosten innerhalb dieser Bandbreite von +/- 10 Prozent bewegen. Günstigere Erstellungskosten als in der Kalkulation ausgewiesen, würden ausserordentlich tiefe Offerten bedingen. Höhere Kosten bis 20 Prozent müssten durch teurere Ausführungswünsche begründbar sein und von der Genossenschaftsversammlung beschlossen werden, oder bedingt durch eine allgemeine Kostensteigerung im Bauwesen begründet werden, die zurzeit nicht absehbar ist.

Mietzinsberechnung

Dies erfolgt zu Selbstkosten. Die zwei wichtigsten Faktoren zur Umrechnung von der Kostenschätzung auf die Kostenmiete sind: Die Finanzierungskosten der Anlagekosten und die Betriebsquote1 für die jährlichen Betriebsausgaben.

  • Finanzierungskosten: Gegenwärtig sind Festhypotheken um 1 Prozent möglich, ebenfalls die Fördermittel für gemeinnützigen Wohnungsbau betragen 1 Prozent. Unsere Berechnungen machen wir sicherheitshalber mit 1,25 Prozent und 1,75 Prozent (Referenzzinssatz Stand November 2016).
  • Betriebsquote: Der Dachverband der Wohnbaugenossenschaften Schweiz empfiehlt die Berechnung mit einer Betriebsquote von 3,5 Proeznt (1,5 Prozent Amortisation,
    1 Prozent Erneuerungsfonds, 1 Prozent für den übrigen Betriebsaufwand).
  • Weitere Faktoren sind: Bonitierung der einzelnen Wohnungen sowie ein Beschluss der Mitgliederversammlung für höhere Rückstellungen und Abschreibungen.